معامله معارض یکی از مسائل مهم در حقوق املاک و ثبت اسناد است که زمانی رخ می‌دهد که یک شخص نسبت به یک مال غیرمنقول، دو یا چند معامله معارض انجام دهد؛ یعنی آن مال را به طور قانونی و رسمی، بیش از یک بار به اشخاص مختلف منتقل کند یا نسبت به آن حقوق متضاد ایجاد کند.

بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت، اگر مالک رسمی ملکی آن را به موجب سند رسمی به دیگری منتقل کند و سپس همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری نیز انتقال دهد، عمل او «معامله معارض» محسوب می‌شود.
شرایط تحقق معامله معارض عبارت است از:
1. وجود دو یا چند معامله رسمی نسبت به یک مال واحد.
2. تقدم زمانی یکی از معاملات و تعارض آن‌ها با یکدیگر.
3. تعلق معاملات به یک شخص (انتقال‌دهنده واحد).

معامله معارض در صورتی که شرایط قانونی را داشته باشد، طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت، جرم محسوب شده و مرتکب ممکن است به مجازات حبس از سه تا ده سال محکوم شود.

اثبات مالکیت یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک است که معمولاً در دعاوی مربوط به مالکیت و تصرف مطرح می‌شود. مالکیت بر ملک به معنای داشتن حق تصرف، استفاده و بهره‌برداری انحصاری از آن است و برای اثبات آن، مدارک و شواهد متعددی می‌تواند ارائه شود.

مهم‌ترین سند اثبات مالکیت، سند رسمی مالکیت است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و اعتبار قانونی بالایی دارد. در صورتی که سند رسمی وجود نداشته باشد، سند عادی یا قراردادهای معتبر و شهادت شهود می‌توانند به عنوان دلایل اثبات مالکیت مطرح شوند، هرچند این نوع اسناد نسبت به سند رسمی قدرت کمتری دارند.

علاوه بر اسناد، سایر مدارک مانند قبض‌های پرداخت عوارض، قبض‌های خدماتی (آب، برق، گاز)، سابقه تصرف مستمر و بدون منازعه ملک نیز می‌توانند در دادگاه به عنوان دلایل کمکی برای اثبات مالکیت استفاده شوند.

معاملات معارض یکی از مشکلات شایع در حوزه املاک و مستغلات است که وقتی رخ می‌دهد که یک ملک به چند نفر به‌صورت هم‌زمان یا پشت سر هم فروخته شود یا حقوق مختلفی روی آن اعمال شود که با یکدیگر تعارض دارند. به عبارت دیگر، زمانی که مالک ملک، بدون اطلاع یا رضایت خریدار اول، ملک را به فرد دیگری نیز منتقل کند، معامله دوم «معامله معارض» محسوب می‌شود. این وضعیت باعث بروز اختلافات حقوقی پیچیده‌ای بین طرفین می‌شود و معمولا نیاز به رسیدگی دادگاه و بررسی اسناد و مدارک دارد.

طبق قانون، برای جلوگیری از بروز معاملات معارض، ثبت رسمی اسناد در دفاتر ثبت اسناد رسمی ضروری است. ثبت ملک، حق مالکیت را به صورت رسمی و قانونی تثبیت می‌کند و موجب جلوگیری از فروش مجدد و ایجاد تعارض می‌شود. همچنین، اولویت در مالکیت و حق استفاده با کسی است که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد.

یکی از مباحث اساسی در حقوق املاک، انتقال مالکیت و تشریفات مربوط به آن است. طبق قانون، برای انتقال مالکیت ملک، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی الزامی است و سند عادی هیچ‌گونه اثر حقوقی برای انتقال مالکیت ندارد. این موضوع به منظور جلوگیری از معاملات غیرقانونی و حفظ حقوق طرفین تعیین شده است. پس از تنظیم سند رسمی، ثبت آن در اداره ثبت اسناد و املاک ضروری است تا مالکیت منتقل شده در اسناد رسمی کشور درج شود و در برابر اشخاص ثالث معتبر باشد.

علاوه بر این، موضوعاتی مانند حق سرقفلی، قراردادهای اجاره، خیارات و رفع شبهه مالکیت نیز در حقوق ملک اهمیت زیادی دارند. ناآگاهی از این مسائل می‌تواند باعث اختلافات و دعاوی حقوقی شود. به‌عنوان مثال، معامله ملک به‌صورت قولنامه‌ای بدون سند رسمی، مشکلاتی مانند تردید در مالکیت و عدم امکان طرح دعاوی قانونی ایجاد می‌کند.

معاملات ملکی، از پرتکرارترین و حساس‌ترین قراردادهای حقوقی در جامعه است. بسیاری از اختلافات حقوقی، ناشی از بی‌دقتی در تنظیم قولنامه یا عدم آگاهی از وضعیت ملک است.
اولین نکته مهم این است که قولنامه دستی یا مبایعه‌نامه عادی، انتقال رسمی مالکیت نیست؛ برای انتقال قطعی، باید سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.

قبل از خرید، حتماً وضعیت سند، کاربری، بازداشت، رهن، و بدهی‌های ملک را استعلام بگیرید. خرید ملکی که در رهن بانک یا توقیف باشد، شما را در معرض ابطال معامله یا دعوای حقوقی قرار می‌دهد.

همچنین، اگر ملک مشاعی است، بدانید حق تصرف انحصاری ندارید، مگر پس از افراز قانونی یا توافق با سایر شرکا.

در تنظیم قراردادها، از عبارات دقیق، تاریخ تحویل، وجه التزام و شرایط فسخ غافل نشوید.
اگر آگاهی حقوقی کافی ندارید، حتماً از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید تا از ضررهای سنگین مالی جلوگیری شود