حق ارتفاق و حق انتفاع
• حق ارتفاق: حقی است که به موجب آن مالک ملکی می‌تواند از ملک دیگری به نفع ملک خود استفاده کند؛ مانند حق عبور از زمین همسایه یا حق مجرای آب. این حق معمولاً دائمی بوده و با ملک منتقل می‌شود.
• حق انتفاع: حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از منافع مال غیر استفاده کند، بدون اینکه مالک آن شود؛ مثل حق سکونت در خانه‌ای یا استفاده از زمین برای کشاورزی به مدت معین. این حق موقتی یا دائمی است، اما مالکیت عین همچنان برای مالک باقی می‌ماند.
معاملات معارض در حوزه املاک و پیامدهای آن
معاملات معارض در حقوق ثبت، از جدی‌ترین معضلات حقوقی در بخش املاک به شمار می‌آید. این پدیده زمانی رخ می‌دهد که مالک یا کسی که به نمایندگی از او اختیار قانونی دارد، نسبت به یک مال غیرمنقول که سابقه ثبتی دارد، بیش از یک‌بار و به شکل متناقض، اقدام به تنظیم سند رسمی کند. به بیان دیگر، فروشنده با وجود انتقال رسمی ملک به شخص اول، بار دیگر همان ملک را با سند رسمی به دیگری منتقل می‌کند یا حقی عینی نسبت به آن برقرار می‌سازد. قانونگذار به منظور حفظ امنیت حقوقی معاملات و جلوگیری از سوءاستفاده، این عمل را در ماده ۱۱۷ قانون ثبت جرم‌انگاری کرده و برای آن مجازات حبس سه تا ده سال پیش‌بینی کرده است.
تحقق این جرم نیازمند چند شرط است: مال مورد معامله باید غیرمنقول و دارای سابقه ثبت باشد، هر دو معامله یا تعهد باید به موجب سند رسمی انجام شده باشد
معامله ملکی یکی از رایج‌ترین و در عین حال حساس‌ترین معاملات در حقوق ایران است که به دلیل ارزش بالای املاک و پیچیدگی‌های قانونی، دقت و آگاهی زیادی را می‌طلبد. معامله ملکی می‌تواند شامل خرید و فروش، رهن، اجاره، صلح یا هبه ملک باشد و باید مطابق مقررات قانون مدنی، قانون ثبت و سایر قوانین مرتبط انجام شود.
در هر معامله ملکی، سه رکن اصلی وجود دارد: مالکیت و اختیار فروشنده، مشخص بودن مورد معامله، و توافق بر بهای معامله. برای انتقال رسمی مالکیت، ثبت معامله در دفترخانه اسناد رسمی الزامی است و صرف قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی، مالکیت را منتقل نمی‌کند؛ هرچند تعهد به انتقال ایجاد می‌نماید.
مهم‌ترین نکات در معاملات ملکی شامل بررسی سند مالکیت، اطمینان از نبودن بازداشت یا رهن، تطبیق مشخصات ملک با سند و استعلام از اداره ثبت و شهرداری است.
مطابق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی، ملکی را که در تصرف دیگری بوده، به‌طور غیرمجاز تصرف کند. این دعوا با هدف بازگرداندن ملک به متصرف سابق و جلوگیری از ادامه تصرف غیرقانونی مطرح می‌شود، صرف‌نظر از اینکه مالکیت قطعی چه کسی است.
از منظر کیفری نیز طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات)، هرکس بدون مجوز قانونی اقدام به تصرف یا ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق نسبت به املاک متعلق به دیگری کند، علاوه بر رفع تصرف، به مجازات حبس یا جزای نقدی محکوم می‌شود.
یکی از مشکلات رایج، طولانی شدن روند رسیدگی و اثبات سبق تصرف است. خواهان باید مدارکی مانند سند مالکیت، قبوض پرداخت عوارض، شهادت شهود یا استشهاد محلی ارائه کند. همچنین، در دعاوی حقوقی تصرف، حتی اگر مالکیت خواهان هنوز در دادگاه دیگری محل اختلاف باشد،
املاک و معاملات مربوط به آن یکی از مهم‌ترین حوزه‌های حقوقی و اقتصادی هر جامعه است که نقش مستقیمی در امنیت سرمایه‌گذاری و حفظ حقوق مالکیت دارد. در نظام حقوقی ایران، مالکیت بر املاک باید از طریق سند رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت می‌رسد، منتقل شود. این الزام قانونی به‌منظور جلوگیری از معاملات معارض، کلاهبرداری و بروز اختلافات مالکیتی وضع شده است.
معاملات ملکی می‌تواند شامل خرید و فروش، اجاره، رهن، صلح، مشارکت در ساخت و… باشد که هر یک شرایط و آثار حقوقی خاص خود را دارند. برای مثال، در خرید و فروش ملک، ذکر دقیق مشخصات ملک، قیمت، شرایط پرداخت، تعهدات طرفین و ضمانت اجرا در قرارداد ضروری است. عدم دقت در این موارد می‌تواند منجر به بروز دعاوی حقوقی پیچیده شود.
یکی از مشکلات رایج در حوزه املاک، انجام معاملات با قولنامه عادی بدون تنظیم سند رسمی است. این امر ممکن است باعث بروز معاملات تکراری، عدم امکان اثبات مالکیت و تضییع حقوق طرفین شود. همچنین، در برخی موارد فروشنده بدون داشتن اختیار قانونی یا مالکیت واقعی، اقدام به فروش ملک می‌کند که مصداق کلاهبرداری است.
برای پیشگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود پیش از هر معامله ملکی، استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد اخذ و وضعیت حقوقی ملک بررسی شود. علاوه بر این، استفاده از مشاوره حقوقی متخصص در تنظیم قرارداد می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری کند.
به‌طور کلی، رعایت تشریفات قانونی، ثبت رسمی اسناد و دقت در مفاد قرارداد، ضامن حفظ حقوق طرفین در معاملات ملکی و کاهش ریسک‌های حقوقی و مالی خواهد بود