«فروش مال غیر، فقط یک تخلف نیست؛ خیانت به اعتماد عمومی است.»
طبق قانون، هر کس مال متعلق به دیگری را بدون اجازه او منتقل، بفروشد یا به هر نحوی مورد معامله قرار دهد، مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است.
این عمل از جرائم مهم علیه اموال و مالکیت است و:
مجازات آن حبس (معمولاً از یک تا هفت سال)،
بهعلاوه رد مال به صاحب اصلی،
و در مواردی جزای نقدی میباشد.
نکته مهم:
اگر خریدار آگاه باشد که مال متعلق به فروشنده نیست، او نیز بهعنوان شریک در جرم تحت تعقیب قرار میگیرد
⸻
۱. دعاوی غیرقضایی که باید در اداره ثبت پیگیری شوند
برخی امور ماهیتاً قضایی نیستند و دادگاه ورود نمیکند:
• افراز و تفکیک ملک ثبتشده (ابتدا باید در اداره ثبت مطرح شود)
• اصلاح یا ابطال سند مالکیت (در مواردی ابتدا در اداره ثبت بررسی میشود)
• درخواست صدور سند تکبرگ
⸻
۲. دعاوی که نفع و ذینفع قانونی ندارند
اگر شخص نفع مستقیم و قانونی نداشته باشد، دادگاه دعوا را نمیپذیرد:
• شکایت یا دعوای کسی که در موضوع ذینفع نیست
• طرح دعوا برای حقوق دیگران بدون وکالت یا نمایندگی قانونی
⸻
۳. دعاوی صرفاً اخلاقی یا بدون ماهیت حقوقی
مواردی که قابل اندازهگیری حقوقی یا قانونی نیستند:
• دعوا بابت “بیاحترامی اخلاقی”
• دعوا بابت “قول شفاهی بدون تعهد حقوقی”
• دعوای محبت، وفاداری، رفاقت و…
۴. دعاوی مربوط به تصمیمات قطعی مراجع اداری
وقتی تصمیمی قطعی و غیرقابل شکایت باشد،
مسئولیت حقوقی مشاور املاک چیست؟
مشاور املاک، فقط واسطه معامله نیست؛ بلکه طبق قانون، مسئولیتهای حقوقی مهمی بر عهده دارد. مهمترین آنها عبارتاند از:
احراز هویت و مالکیت
مشاور املاک موظف است هویت طرفین و مالکیت فروشنده را بررسی کند.
اگر بدون بررسی مدارک، معاملهای انجام شود و بعد مشخص شود فروشنده مالک نبوده، مشاور املاک میتواند به دلیل تقصیر در انجام وظیفه مسئول شناخته شود.
⸻
تنظیم صحیح مبایعهنامه
مشاور املاک باید قرارداد را دقیق و مطابق مقررات تنظیم کند:
✔ ذکر مشخصات ملک
✔ ثمن و نحوه پرداخت
✔ تاریخ تحویل
✔ شروط اساسی و تعهدات طرفین
هرگونه اشتباه یا سهلانگاری در تنظیم، برای او مسئولیت مدنی به دنبال دارد.
⸻
اعلام وضعیت حقوقی ملک
مشاور باید موارد زیر را به خریدار اعلام کند:
– در رهن بودن ملک
– بازداشت بودن
– داشتن معارض
– مشکلات پایانکار یا سند
دستور تخلیه
سریعترین و سادهترین راه تخلیه ملک
فقط وقتی صادر میشود که رابطه قراردادی تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد، یعنی:
• قرارداد رسمی یا عادی معتبر باشد،
• مدت اجاره تمام شده باشد،
• قرارداد امضای طرفین را داشته باشد.
نیازی به طرح دعوا نیست؛ فقط درخواست در شورای حل اختلاف ارائه میشود.
شورای حل اختلاف بدون جلسه و بدون رسیدگی طولانی، ظرف چند روز دستور تخلیه فوری صادر میکند.
اجرای احکام بدون ورود به ماهیت، ملک را تخلیه میکند.
نتیجه: دستور تخلیه = سریع، کمهزینه، بدون دعوا.
⸻
۲) حکم تخلیه
زمانی صادر میشود که شرایط دستور تخلیه وجود نداشته باشد؛ مثل:
• قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶ باشد،
• قرارداد مدارک معتبر نداشته باشد،
• بین طرفین اختلاف درباره مبلغ، شرایط یا فسخ وجود داشته باشد،
• موجر به دلایلی مانند عدم پرداخت اجارهبها، تغییر شغل، تعدی و تفریط، حکم میخواهد.