اصل نسبی بودن قراردادها در حقوق ایران
یکی از اصول مهم حقوق قراردادها اینه که آثار قرارداد فقط بین طرفین آن جاری است و اصولاً اشخاص ثالث (کسانی که در انعقاد قرارداد نقشی نداشتن) نه متعهد می‌شن و نه ذی‌نفع.
⸻
مبنای اصل
• این اصل از اصل آزادی اراده گرفته شده؛ یعنی هیچ‌کس رو نمی‌شه بدون رضایتش متعهد کرد.
• ماده ۲۳۱ قانون مدنی هم به‌صراحت می‌گه: «معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها مؤثر است، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باش
افراز و تقسیم املاک مشاع
وقتی چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند، هر شریک می‌تواند درخواست افراز کند. اگر ملک قابل تقسیم باشد، سهم هر کس مشخص می‌شود. اما اگر تقسیم‌پذیر نباشد (مثلاً آپارتمان کوچک)، دادگاه یا اداره ثبت دستور فروش ملک مشاع را می‌دهد و مبلغ حاصل بین شرکا تقسیم می‌شود. این شاخه برای جلوگیری از اختلافات طولانی بین شرکا اهمیت دارد.
دعوای رفع مزاحمت
وقتی شخصی بدون اینکه ملک دیگری رو تصرف کنه، صرفاً مزاحم استفاده مالک بشه، دعوای رفع مزاحمت مطرح میشه.
مثال: همسایه جلوی درب پارکینگ دیوار بکشه، جلوی ورود و خروج رو سد کنه، یا مانع عبور و مرور به ملک بشه.
در این دعوا، مالک یا متصرف قانونی می‌تونه از دادگاه بخواد که مزاحمت رفع بشه و خوانده از اقدامات مزاحمتی خودداری کنه
بیع ملک: باید با سند رسمی باشد تا در اداره ثبت پذیرفته شود.
• بیع فضولی: اگر کسی ملکی را که مال او نیست بفروشد. در این حالت، صحت معامله منوط به اجازه مالک اصلی است.
• معاملات معارض: اگر مالک یک ملک، ابتدا آن را با سند عادی به شخصی بفروشد و بعد همان ملک را با سند رسمی به دیگری منتقل کند → معامله دوم معتبر است و شخص اول باید برای اثبات حق خود به دادگاه مراجعه کند.
• قولنامه: تعهد به انتقال است، نه خود انتقال. یعنی حق مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی ایجاد می‌کند
یک قرارداد ملک ممکن است ظاهر ساده‌ای داشته باشد، اما کوچک‌ترین نکته‌ای که در آن رعایت نشود، می‌تواند سال‌ها بعد مشکل‌ساز شود.
مهم‌ترین مواردی که باید رعایت شوند:
• مبلغ دقیق و نحوه پرداخت
• شرایط تحویل ملک و تاریخ دقیق آن
• مسئولیت هر طرف در صورت بروز مشکل
نکته حقوقی: هر چه جزئیات قرارداد دقیق‌تر و شفاف‌تر باشد، اختلافات بعدی کمتر خواهد بود و اگر به دعوا کشیده شود، شانس شما برای پیروزی بیشتر است.
قولنامه و آثار حقوقی آن
تعریف:
قولنامه قراردادی است که طرفین (معمولاً خریدار و فروشنده ملک) در آن تعهد می‌کنند معامله اصلی (انتقال رسمی ملک) را در آینده انجام دهند. این قرارداد غالباً به‌صورت عادی نوشته می‌شود.
ماهیت حقوقی:
قولنامه یک عقد لازم است؛ یعنی طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود هستند و نمی‌توانند یک‌طرفه آن را برهم بزنند مگر در صورت وجود حق فسخ یا توافق طرفین.
آثار قولنامه:
1. خریدار متعهد به پرداخت ثمن (پول) طبق قرارداد است.
2. فروشنده مکلف به انتقال رسمی سند در زمان مقرر خواهد بود.
3. در صورت امتناع فروشنده، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند.
4. درج شروطی مثل وجه‌التزام (جریمه در صورت تخلف) باعث تقویت ضمانت اجرا می‌شود