مالکان اراضی کشاورزی با هر متراژ، می‌توانند برای دریافت سند تک‌برگ اقدام کنند.
با توجه به تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت:
برای قطعات زراعی که تا تصویب این قانون به صورت قطعه مفروزه درآمده، به شرطی که متقاضی، مالک قطعات مجاور نباشد، امکان صدور سند مالکیت به هر میزان و مساحت و با قید کاربری کشاورزی مقدور است.
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
طبق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور (رأی شماره ۸۲۸، تاریخ ۱۴۰۱ ۱۱ ۱۱)، صرف شکایت کیفری از قاضی رسیدگی‌کننده به معنای «مطرح بودن دعوای کیفری» بین او و شاکی نیست و موجب رد دادرس نمی‌شود. این رأی بر اساس مواد قانونی مختلف صادر شده است؛ از جمله ماده ۱۶۸ قانون آیین دادرسی کیفری که می‌گوید بدون دلیل کافی نمی‌توان کسی را به عنوان متهم احضار کرد، و همچنین مواد ۳۹ و ۴۰ قانون نظارت بر رفتار قضات که تعقیب قضات را در جرایم عمدی و غیرعمدی مشروط به تعلیق از سمت قضایی و تجویز دادستان انتظامی قضات میکند. از آنجا که جهات رد دادرس استثنائی است و در موارد تردید دادرس موظف به رسیدگی است، شکایت کیفری به تنهایی دلیلی برای رد دادرس به شمار نمی‌رود.
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
هر فردی که به هر عنوانی باب انجام کاری مزد دریافت میکند مشمول قانون کار تامین اجتماعی است. پس باید برای آن بیمه واریز گردد حتی اگر این زمان انجام کار کوتاه باشد.
از زمانی که یک کارگر در یک محلی آغاز به فعالیت میکند، کارفرما موظف است تا پایان ماه بعد بیمه آن شخص را رد نماید.
طبق قانون، کارگران خود به خود بیمه هستند و در واقع این وظیفه کارفرماست که حق بیمه را بپردازد نه اینکه بخواهد کارگر را بیمه کند.
مطابق ماده 148 قانون کار و بند الف ماده 4 قانون تأمین اجتماعی کارفرما موظف است کارگر را بیمه نماید.
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
دیوان عدالت اداری در جهت جلوگیری از تحمیل هزینه به شهروندان و تضییع حقوق عمومی و رعایت اصل سرعت در حقوق اداری، طی مکاتبه ای با معاون خدمات الکترونیک قضایی مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه فهرست برخی از موسسات و شرکت‌های غیردولتی که شکایت از آنها قابل رسیدگی در دیوان عدالت اداری نیست را بشرح ذیل اعلام نموده است:
۱ بانک‌های خصوصی، مانند مهر اقتصاد، ملت، صادرات، تجارت، قوامین، رفاه
۲ شرکت توزیع نیروی برق
۳ سازمان نظام پزشکی
۴ شرکت‌های آب و فاضلاب و شرکت آب و فاضلاب روستایی
۵ دانشگاه آزاد اسلامی
۶ سازمان نظام مهندسی ساختمان
۷ اتاق اصناف
۸ شرکت ایران خودرو
۹ صندوق حمایت و بازنشستگی آینده
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
✔نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه : 7 1400 277
شماره پرونده : 1400 3 1 277 ح
تاریخ نظریه : 1401 01 28
⬅چنانچه مردی فوت کند و دو همسر داشته باشد و هر دو در یک روز، اموالِ متوفی را بابت مهریه توقیف کرده باشند، این اموال به نسبت طلب آنها تقسیم می‌شود؛ اما اگر یکی زودتر از دیگری، اموال را توقیف کرده باشد، ابتدا طلب همسری پرداخت خواهد شد که زودتر اموال را توقیف کرده و سپس چنانچه مالی باقی بماند، مهریه همسر دوم پرداخت خواهد شد.
مستنبط از دادنامه شماره 578 مورخ 12 10 1390 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، در فرضی که شهرداری ها به رأی بدوی کمیسیون های ماده 100 معترض باشند و تقاضای تجدیدنظر در مجازات درنظر گرفته شده درمرحله بدوی را نمایند و کمیسیون تجدیدنظر، اعتراض شهرداری را موجه تلقی کند، تشدید مجازات تخلف ارتکابی درمرحله تجدیدنظر بلامانع است.
لیکن از مفهوم مخالف همان دادنامه اینگونه استنباط می گردد که در فرضی که شاکی با تقدیم دادخواستی تقاضای نقض رأی بدوی کمیسیون های ماده 100 قانونی شهرداری ها را از کمیسیون تجدیدنظر کرده باشد، علی الاصول کمیسیون های تجدیدنظر، حق تشدید مجازات را ندارند و تشدید مجازات در مرحله تجدیدنظر از سوی کمیسیون های مزبور مغایر اصول کلی حقوقی است.
⚖ سهیلا آقـــائی_وڪیل پایہ یک دادگستری
خرید ملکی که دارای مستأجر است در روابط قانونی مالک جدید و مستأجر چه اثری دارد؟ مستند به ماده ۴۹۸ قانون مدنی، در صورت فروش ملک اجاره‌ای، قرارداد اجاره همچنان معتبر است و مالک جدید حق فسخ آن قرارداد اجاره را ندارد، بنابراین خرید ملکی که دارای مستأجر است، به معنای انتقال قرارداد اجاره به خریدار است و خریدار جدید نمیتواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند مگر پس از اتمام قرارداد
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
تعیین تکلیف املاک فاقد سند
گاهی اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی بوده و نقل‌وانتقالات آن نیز بدون سند انجام می‌گیرد. حال تکلیف این گونه اموال غیرمنقول فاقد سند چیست؟ لازم به ذکر است که در این خصوص قانونی با عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در سال ١٣٩٠ به تصویب رسید.
گاهی بعضی از اراضی و ساختمان‌های احداث شده بر روی آن، همچون اراضی کشاورزی، باغ‌ها، نسق‌های زراعی و…که دارای سابقه رسمی بوده و همچنین تصرفات متصرفان آن کاملا قانونی است، فاقد سند رسمی بوده و به دلایلی از جمله؛ مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی، عدم دسترسی به مالکان مشاعی و عدم دسترسی به مالک رسمی، امکان صدور سند رسمی مطابق با قوانین جاری امکانپذیر نبوده که بدین منظور قانونی در سال ١٣٩٠ تحت عنوان قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به تصویب رسیده است.
هیأت حل اختلاف جهت صدور سند
جهت صدور سند مالکیت برای اموال غیرمنقول فاقد سند در هر حوزه ثبتی، هیأت یا هیأت‌های حل اختلافی تشکیل شده و براساس اسناد و مدارک ارائه شده، جلب نظر کارشناس، تحقیقات لازم و… اقدام به صدور رأی می‌نمایند.
هیأت حل اختلاف مذکور،تشکیل شده از یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضائیه، رییس اداره جهاد کشاورزی یا رییس اداره راه و شهرسازی یا قائم مقام آنان و رییس اداره ثبت یا قائم مقام وی میباشد.
کدام اراضی از شمول این قانون خارجند؟
لازم به ذکر است که کلیه اراضی شامل قانون مذکور نبوده و اراضی چون؛ اراضی عمومی، دولتی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون خارج می‌باشند.
نحوه تقاضای صدور سند مالکیت برای اراضی فاقد سند رسمی:اگر شخص دارای اراضی فاقد سند رسمی بخواهید، تقاضای صدور سند مالکیت کند، لازم است که به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و فرم تقاضانامه الکترونیکی را تکمیل نموده و پس از آن مدارک و اسناد لازم را به همراه فایل نقشه به دبیرخانه هیأت ارسال نمایید.
البته شایان ذکر است که شخص جهت تقاضای صدور سند مالکیت می‌تواند به یکی از دفاتر اسناد رسمی نیز مراجعه کند،این دفاتر مکلفند،نسبت به تکمیل تقاضانامه اقدام نمایند.
وظیفه هیأت حل اختلاف در صدور سند مالکیت:جهت صدور سند مالکیت اراضی فاقد سند که به دلایل اشاره شده، دسترسی به مالکین آن میسر نمی‌باشد، هیأت حل اختلاف تشکیل می‌شود که این هیات دارای وظایفی میباشد بدین شرح:
بررسی مدارک و دلایل ارائه شده
جلب نظر کارشناس
در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم
صدور رأی براساس قانون مذکور
چنانچه پرونده سابقه ملی یا موات بودن را داشته باشد، لازم است که نسبت به استعلام از وزارتخانه راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی اقدام نماید.
استعلام از نهادهای لازم در صورت لزوم و…
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
⚖ اجاره کردن ملک مشاع از یکی از شرکا؛
اگر قصد اجاره کردن ملکی رو دارید که متعلق به ورثه است، به نکته زیر دقت داشته باشید:
تک تک شرکا در ذره ذره یک ملک مشاع شریک هستند و تا زمانی که ملک تقسیم و یا افراز نشده،هیچکدام از شرکا نمیتواند در آن تصرف مالکانه داشته باشد.
بنابراین تا زمانی که رضایت همه شرکا وجود نداشته باشد،امکان تسلیم ملک به مستاجر وجود ندارد و تصرف مستاجر غاصبانه محسوب می شود.⚠️
⚖ سهیلا آقـــائی_وڪیل پایہ یک دادگستری
وکالت بلاعزل: از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده، با فوت یا جنون طرفین، از بین می رود، حتی اگر چند بار تفویض (منتقل) شده باشد.
وکالت بلاعزل، صرفا به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل، در انجام مورد وکالت بوده و به منزله انتقال مورد وکالت نیست. وکیل نمی تواند با وکالت بلاعزل،ادعای مالکیت کند،مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به وی،منتقل شده باشد.
وکالت بلاعزل،با انجام مورد وکالت،دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل، توسط خود موکل،منع قانونی ندارد؛ و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود.
اما باید توجه داشت که اگر فروشنده مالی را به دیگری بفروشد و در ضمن عقد بیع، خریدار وکیل بلاعزل فروشنده برای انتقال رسمی مال مورد معامله به خودش باشد اما فروشنده که در اینجا موکل است مبادرت به انتقال آن مال به شخص ثالثی کند، این عمل او جرم و فروش مال غیر محسوب می‌شود. از این رو، هنگامی که می‌گوییم انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل بلااشکال است، به موضوعاتی بر می‌گردد که با حقوق وکیل در تعارض نباشد.
بیشتر مردم هنگام خرید و فروش ملک یا ماشین، وکالت‌نامه بلاعزلی بین هم رد و بدل می‌کنند. یعنی فروشنده پول را کاملا دریافت میکند و به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که مراحل اداری انتقال را انجام داده و از طرف فروشنده به‌نام خودش سند بزند.
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
الزام به ثبت الکترونیک معامله املاک:
به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هرگونه قرارداد راجع به اموال غیر منقول از جمله زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن، باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.
در صورت عدم ثبت، در مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
بخشنامه «تعرفه استفاده از تجهیزات مراقبت الکترونیکی پابند الکترونیکی»، در تاریخ ۲۴ شهریورماه ۱۴۰۳ از سوی رئیس قوه قضاییه صادر و در ۲۶ شهریور در روزنامه رسمی منتشر شد.
در این بخشنامه تعرفه استفاده از پابند الکترونیک برای عموم مردم و افراد نیازمند مشخص شده است.
تعرفه استفاده از تجهیزات مراقبت الکترونیکی (پابند الکترونیکی)
در اجرای ردیف ۲۵ جدول شماره ۱۶ تعرفه درآمد‌های موضوع جدول شماره ۵ قانون بودجه سال ۱۴۰۳، تعرفه استفاده از تجهیزات مراقبت الکترونیکی (پابند الکترونیکی) بابت هر روز استفاده برای افراد، اعم از اینکه در اجرای ماده ۶۲ قانون مجازات اسلامی و تبصره اصلاحی آن مستقیماً توسط مراجع قضایی به مرکز مراقبت الکترونیکی معرفی می‌شوند و یا زندانیانی که در اجرای ماده ۵۵۳ قانون آیین دادرسی کیفری و یا ماده ۱۹۱ آیین‌نامه اجرایی سازمان زندان‌ها، جهت تحمل باقیمانده مجازات حبس و یا پس از تبدیل قرار تأمین به جای بازداشت در اجرای بند «چ» ماده ۲۱۷ قانون آیین دادرسی کیفری تحت نظارت با تجهیزات الکترونیکی قرار می‌گیرند به شرح ذیل میباشد:
الف مبلغ ۳۰۰.۰۰۰ ریال برای عموم افراد
ب مبلغ ۱۵۰.۰۰۰ ریال برای افرادی که به تشخیص مددکار و تأیید رئیس مؤسسه کیفری با موافقت مدیرکل زندان‌های استان و یا مقام مجاز معرفی شده از سوی ایشان از پرداخت تعرفه مقرر در بند الف عاجز هستند.
پ و مبلغ ۵۰.۰۰۰ ریال برای افراد تحت پوشش کمیته امدادو سازمان بهزیستی و زنان سرپرست خانوار
⚖ سهیلا آقـــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
برای جلوگیری از بروز مناقشات احتمالی ،ضمیمه ای مستقل شامل نوع درجه مصالح پروژه، مشخصات داخل و خارجی ساختمانی که متعاقباً احداث خواهد شد، تهیه و در یکی از بندهای قولنامه ،جمله «قرارداد پیوست و ضمایم آن جزء لاینفک این بیع نامه میباشد» تصریح گردد
⚖ سهیلا آقـــائی_وڪیل پایہ یک دادگستری
دعوای تأیید و یا عدم تأیید وقوع بیع
به تنهایی قابلیت استماع ندارند و باید به همره دلوی اازام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید مطرح شوند.
شعبه 10 دیوان عالی کشور طی دادنامه 9209985115100534 مورخه 23 03 1394 در ارتباط با دعوی اثبات وقوع بیع عادی بیان داشته است:
«دعوای اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه نامه عادی، به طور مجرد قابلیت استماع ندارد، زیرا فاقد اثر اجرایی است، ولی در صورتی که دعوا و خواسته دیگری به ضمیمه آن از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود، قابل رسیدگی خواهد بود.»
⚖ سهیلا آقــائی وڪیل پایہ یک دادگستری
صلاحیت مراجع قضایی در زمان ادغام بانک و موسسه در بانکی دیگر:
گزارش پرونده وحدت رویه، اختلاف نظر بین شعب هفدهم و بیست و هشتم دیوان عالی کشور در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی به طرفیت بانک مهر اقتصاد که با بانک سپه ادغام شده است با استنباط مختلف از مواد ۱۳، ۲۲ و ۲۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی اعلام شده است.
مطابق این گزارش شعبه هفدهم دیوان عالی کشور با استناد به مواد ۱۳ و ۲۳ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه محل وقوع عقد و قرارداد را صالح به رسیدگی دانسته، اما شعبه بیست و هشتم دیوان عالی کشور با استناد به ماده ۲۲ قانون مزبور دادگاه مرکز اصلی بانک منحل شده را صالح به رسیدگی دانسته است و پس از بحث و تبادل نظر پیرامون موضوع مطرح شده، در نهایت از مجموع ۱۲۴ نفر از قضات حاضر در جلسه هیأت عمومی، ۱۰۹ نفر رأی شعبه هفدهم دیوان عالی کشور را تأیید کردند.
⚖ سهیلا آقائی وکیل پایه یک دادگستری
استعلام های ضروری هنگام خرید ملک
۱ استعلام ممنوع از معامله(ورشکسته یا مجنون)نبودن فروشنده
۲ استعلام توقیفی نبودن ملک
۳ استعلام در رهن نبودن ملک
۴ استعلام شهرداری (عقب نشینی با طرح های مختلف مانند فضای سبز)
۵ استعلام وکالت نامه فروشنده در مالکیت وکالتی
۶ در ملک های سند دار (مفاصاحساب شهرداری و دارایی هنگام انتقال سند)
7 استعلام از موقوفات در خصوص زمین های موقوفه.
⚖ سهیلا آقائی وکیل پایه یک دادگستری
کلاهبرداری از طریق انتقال وجه
از مواردی که ممکن است در باب صلاحیت مراجع قضایی کیفری با آن مواجه شویم موردی است که در بزه کلاهبرداری، فردی با توسل به مانور متقلبانه؛بزه دیده را راغب به انتقال وجه از طریق عابر بانک به حساب شخص دیگری در شهر یا محلی غیر از محل انتقال وجه نماید.
در چنین فرضی اصولاً باید دید طرح شکایت کیفری علیه مرتکب در صلاحیت محلی کدام یک از مراجع قضایی است تا نسبت به طرح شکایت اقدام نمود.
در چنین مواردی چنانچه مانور متقلبانه و انتقال وجه به عابر بانک شخص ثالث در حوزه قضایی واحدی اتفاق افتاده باشد،در اینصورت دادسرا و دادگاه صالح برای رسیدگی به این بزه دادسرا و دادگاه محلی خواهد بود که از آنجا، وجوه به حساب شخص ثالث منتقل گردیده است نه دادسرا و دادگاه محل وقوع بانکی که وجوه به آن منتقل و شخص ثالث در آن افتتاح حساب کرده است؛ زیرا درچنین فرضی ید مالکانه شاکی خصوصی نسبت به وجوهی که از وی برده شده است به محض خروج وجه از حساب وی قطع شده و در واقع بردن مال، همزمان با خروج وجه از حساب بزه دیده محقق شده است و نمی‌توان در چنین فرضی، دادسرا و دادگاه محل وقوع بانکی که وجوه به حساب مفتوحه در آن بانک منتقل گردیده را صالح به تعقیب و رسیدگی دانست؛ زیرا اگرچه رکن مادی بزه کلاهبرداری مرکب است؛ لیکن به محض خروج وجه از ید مالکانه مالک، جرم به صورت تام واقع شده و ورود وجه به حساب شخص ثالث جزئی از اجزاء عنصر مادی بزه کلاهبرداری محسوب نمی‌گردد. بنابراین در چنین مواردی باید شاکی در دادسرایی مبادرت به طرح شکایت کند که وجوه از عابر بانک آن محل به حساب دیگری انتقال یافته است.
شایان ذکر است که بزه کلاهبرداری از جمله جرایمی است که عنصر مادی آن مرکب از اجزاء مختلف بوده و مانور متقلبانه، سند تحصیل وجه یا مال و نهایتاً وصول وجه یا اخذ مال موضوع سند، می‌تواند در حوزه قضایی مختلفی محقق شود.
بدین ترتیب در فرضی که مانور متقلبانه در یک حوزه قضایی و بردن مال در حوزه قضایی دیگر اتفاق افتاده باشد شاکی خصوصی در طرح شکایت از فرد یا افرادی که دخیل در بزه کلاهبرداری بوده‌اند؛ مختار به مراجعه به هر یک از دو دادسرای محل وقوع رفتار متقلبانه یا محل وقوع بردن مال است.
لازم به ذکر است که در فقره اخیر، نظر مخالف دایر بر اینکه محل وقوع جرم در جرایم مرکب، محل وقوع آخرین جزء رکن مادی بزه است نیز وجود دارد.
⚖ سهیلا آقائی وکیل پایه یک دادگستری